土地の相続税評価額の計算方法

亡くなった人の財産を相続すると、財産を相続した人に相続税がかかります。
相続税の金額は、相続した財産の額に応じて計算されるため、財産の額が大きくなるほど相続税の負担も大きくなります。
相続税を計算する時には、財産の額として相続税評価額を使います。
相続税評価額は一般的になじみのある数値ではありませんが、ある程度の情報があれば簡単に知ることができます。
ここでは、土地の相続税評価額の計算方法について解説します。

土地の相続税評価額の計算方法は2種類ある

土地の相続税評価額の計算方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
それぞれの計算方法については後ほど詳しくご紹介しますが、まずはいずれの方法で計算するのかを調べる方法を説明します。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」を検索

対象となる土地の正確な住所や所在地を確認したら、国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」にいきましょう。
Googleなどの検索エンジンなどで直接「路線価図」と検索しても、簡単にたどり着くことができます。

路線価図を探す

路線価図は住所から調べることができます。
まず都道府県を選択すると、以下のようなページに行きます。

次に一番上の「路線価図」をクリックすると、以下のようなページに行きます。

ここで土地の所在する市区町村を選択すると、以下のようなページにたどり着きます。

ここで土地の所在地の市区町村以下の地名から、路線価図のページ番号をクリックします。
同じ地名でも路線価図が何ページもある地域は、土地が掲載されているページをよく確認する必要があります。
なお、実際の路線価図は、以下のようになっています。（国立市より）

路線価図の簡単な見方と計算方法の判断

路線価図を見ると道路の上に矢印が引かれ、それぞれの矢印に数字とアルファベットが記載されていることが分かります。
この数字が道路に面した土地の路線価であり、その道路に面した土地は路線価方式で土地の相続税評価額を計算することとされています。
もし土地に面した道路に矢印や数字がない場合、その土地は倍率方式で計算します。

路線価方式か倍率方式かを確認するには、実際の土地がどこにあるかを知る必要があります。
実際に行ったことのない場合は、Googleマップなどの地図や航空写真を調べておきましょう。

路線価方式

路線価方式により土地の相続税評価額を計算するのは、路線価が設定された土地です。
路線価図を見て路線価方式によるものと確認できた場合は、以下の流れに沿って計算していきましょう。

路線価方式の計算の基本は「路線価×面積」

路線価図を改めて見てみましょう。
道路の上に書かれた数字とアルファベットの組み合わせで、「330D」や「320D」というような表記が確認できます。
この数字の部分が路線価です。

路線価は1㎡あたりの土地の評価額を千円単位で表したものです。
たとえば「330」の場合は1㎡あたり330,000円ということになります。

この路線価に土地の面積をかければ、土地の相続税評価額が計算できます。
土地の面積が150㎡であれば、土地の相続税評価額は330,000円×150㎡＝49,500,000円となります。

土地の相続税評価額が増加する場合

基本的な土地の相続税評価額の計算では、土地の路線価は1つだけしか使っていません。
しかし、2つ以上の道路に面している土地もあります。
2つ以上の道路に面していると、その分利便性が高くなると考えられるため、評価額を高くする計算を行います。

側方路線影響加算

土地が2つの道路の角にある場合、いわゆる角地の場合は、2つの方向から土地に入ることができるため、メリットがあります。
そこで、2つの道路に設定されている路線価と一定の比率を用いて、側方路線影響加算額を計算します。

二方路線影響加算

土地の前面と背面の道路に挟まれている場合も、2つの道路のいずれも利用できることで、土地の利便性が向上します。
そこで、2つの道路に設定されている路線価と一定の比率を用いて、二方路線影響加算額を計算します。

土地の相続税評価額が減額される場合

土地の形状が正方形に近ければ、その土地は様々な用途に利用しやすいといえます。
一方、土地の形が三角形のように尖っていたり、うなぎの寝床のように細長い場合など、そのままでは使いづらい土地もあります。
面積の広さだけでは土地の利用価値が測れないので、土地の利用価値が低下すると考えられる場合については、一定の割合で評価額を減額することとされています。

相続税評価額を減額するものとして、以下のような割合が定められていますが、これらのほかにも、土地の相続税評価額を減額すべき場合があります。
個別の状況によって減額が認められるものもあるため、最終的には専門家に相談したうえで計算を行う必要があります。

間口狭小補正率

道路に面する間口が狭いと、道路からの乗り入れがしにくくなります。
土地の利用価値が下がってしまうため、間口の距離に応じて、相続税評価額を減額する計算を行います。

奥行長大補正率

土地の形がいわゆる「うなぎの寝床」と呼ばれるように、間口に対して奥行きが長い土地があります。
このような土地は、同じ広さの土地であっても正方形に近い土地より使いづらくなってしまいます。
そこで、間口距離と奥行距離の比率に応じて、相続税評価額を減額する計算を行います。

不整形地補正率

土地の形状が正方形や長方形ではなく、三角形になっていたり旗竿地と呼ばれるL字型になっていることがあります。
このような土地は、面積いっぱいを使って建物を建てたり車を停めたりすることができません。
そこで、いびつな形状の土地を囲むように正方形や長方形の土地があるものと想定し、想定整形地と実際の土地の面積の比率に応じて、相続税評価額を減額する計算を行います。

倍率方式

路線価が設定されていない土地は、路線価ではなく倍率方式によって、土地の相続税評価額を計算します。

倍率方式の計算の基本は「固定資産税評価額×倍率」

路線価がない土地は、固定資産税評価額にそれぞれの土地に対して設定される倍率を乗じて、相続税評価額を求めます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書に記載されています。
土地の所有者であれば、毎年4月〜5月頃に土地の所在地の市町村から送られてくるので、簡単に確認することができます。

相続人として土地の相続税評価額を計算する場合など、固定資産税課税明細書が手元にない場合は、市町村役場で固定資産税評価額が記載された評価証明書の交付を受けましょう。

倍率の調べ方

固定資産税評価額に乗じる倍率は、国税庁によって定められた数値です。
具体的な数値も国税庁のホームページから確認できます。

まずは国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」に入ります。

次に土地が所在する都道府県をクリックし、各都道府県のページに入ります。

一番上に「路線価図」があり、次に「評価倍率表」の項目があるのが分かります。
この中の「一般の土地等用」に、多くの土地の倍率が記載されているので、クリックして進みます。

次に土地の所在地の市区町村を選択します。
すると、下にあるような倍率表を見ることができます。（画像は八王子市）

土地の地目と所在する地域を確認し、固定資産税評価額に定められた倍率を乗じて相続税評価額を計算します。
例えば固定資産税評価額が800万円、倍率が1.1倍とされている地域にある土地の場合、その土地の相続税評価額は800万円×1.1=880万円になります。

倍率方式は調整なし

倍率方式は、路線価方式と比較すると土地の相続税評価額の計算が簡単です。
土地の形状や道路とどのように面しているのかといった個別事情は、基本的に固定資産税評価額の計算で織り込まれているためです。
いびつな形の土地であっても、相続税評価額は単純な計算をするだけで、補正率などの数値を使うことはありません。

まとめ

土地の相続税評価額の計算方法について見てきました。
路線価方式と倍率方式の2つの方法があり、そのいずれかによって計算することとされています。
ただ、どちらの方法で計算するかは土地ごとに決められており、自分で選択することはできません。
まずは国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から、どちらの方法で計算することになるか確認しておきましょう。