相続対策のために親から土地を生前贈与してもらったよ
贈与税とか高そうだけど、大丈夫だったの？
多くの財産を持っている人の中には、相続税が高くなるのを避けるために生前贈与を行う方がいます。
ただ、生前贈与をすれば贈与税が発生するので、本当に贈与することにメリットがあるのか、疑問を感じるケースも少なくありません。
また不動産は所有権登記が関わるので、贈与するだけでも贈与税以外のお金がかかります。
そこで、不動産を生前贈与するのに意味があるのか、金銭面から検討していきます。
不動産を生前贈与する流れ
贈与は財産をあげる人ともらう人の契約により成立するものであり、財産を一方的に渡しただけで成立するものではありません。
また、不動産をあげた場合には、その所有権が移動したことを明らかにする手続きが必要になります。
そのため、現金をあげる、貴金属や宝石をあげるといった贈与とは違う手続きが必要とされます。
贈与契約を結ぶ
双方合意のもと贈与を行ったことを明らかにするために、贈与契約書を作成します。
作成した贈与契約書は、法務局での登記手続きの際に必要となるため、署名や押印の漏れがないかも確認しておきましょう。
贈与契約書の書式は、法務局のホームページからダウンロードすることができます。
また、登記自体を司法書士に依頼する場合は、契約書の作成もあわせて依頼することが可能です。
法務局で登記を行う
贈与により、財産をあげた人から財産をもらった人に所有権が移転しますが、この所有権の移転を第三者に明らかにするのが、登記の大きな役割です。
所有権移転登記に必要となる書類を準備し、法務局で登記を行いましょう。
登記を司法書士に依頼する方は、必要な書類について司法書士に相談し、取得できる書類は自身で取得しておきましょう。
登記が完了すれば、正式に不動産の贈与が成立したこととなり、その情報は国（税務署）や自治体にも共有されます。
不動産取得税を納付する
不動産の所有権移転があると、登記の情報に基づいて、不動産が所在する都道府県で不動産取得税の計算が行われます。
贈与により所有権が移転した場合も不動産取得税が課されるため、登記が行われた後、（多くの人にとって忘れた頃に）不動産取得税の納付書が郵送されてきます。
不動産取得税の納付書がいつ届くのか、そしていつまでに納付しなければならないのかを事前に知ることができません。
あらかじめどれくらいの税金が発生するのかを確認しておき、いつでも支払えるように準備しておく必要があります。
不動産の生前贈与と相続の違い
不動産を所有している人が亡くなれば、相続が発生し、所有していた不動産も相続の対象となります。
一方で、相続対策の一環として生前贈与が行われると、贈与された不動産は相続の対象からは外れますが、代わりの手続きや金銭的な負担が生じます。
それぞれどのような違いがあるのか、確認しておきましょう。
登記にかかる費用
贈与を行った場合も相続が発生した場合も、不動産の名義を変更する際には登記の手続きが必要です。
そして、登記の手続きを行う際には、登録免許税と呼ばれる税金の負担が生じます。
ただ、贈与と相続では登録免許税の税率に違いがあるので注意が必要です。
不動産を贈与により取得した際の登録免許税は、「不動産の価額×1,000分の20」、つまり2％とされています。
この税率は、不動産を購入した場合と基本的には同一となっています。
これに対して、不動産を相続により取得した際の登録免許税は、「不動産の価額×1,000分の4」、つまり0.4％とされています。
贈与の方が相続に比べて登録免許税の税額が5倍になるため、相続の方が負担が少なく有利といえます。
不動産取得税
不動産取得税は、新たに不動産を取得した人に対して、不動産を取得した時1回のみ課される税金です。
不動産を取得した時に、住宅の場合は「不動産の価格×100分の3」、住宅以外の家屋に対しては「不動産の価格×100分の4」が課されます。
ただし、贈与と相続では大きな違いがあり、相続の場合は不動産取得税が課されません。
不動産取得税の金額は数十万円単位となるため、贈与と相続で最も大きな違いが生じるポイントとなります。
贈与税と相続税
贈与を行った場合は贈与税が課され、相続が発生した場合は相続税が課されます。
ただし、絶対に贈与税・相続税が発生するわけではありません。
贈与の場合、1年間に贈与された財産の総額が110万円以下であれば、贈与税は発生しません。
また110万円を超える財産を贈与された場合でも、相続時精算課税制度を利用する人は、通算して2,500万円までの贈与は非課税となります。
ただし、相続時精算課税制度を利用した場合は、対象となった財産を相続税の計算対象に含めなければならないので、いったんは得したように見えても実は損になるということもあります。
相続税に関しては、すべての相続財産の総額に対して税金計算を行います。
そのため、土地だけでなく預金や有価証券などの財産についても、その中身を確認しておく必要があるのです。
なお、贈与税の計算を行う際に、相続財産の総額が「3,000万円+600万円×法定相続人の数」より少なければ″相続税はかかりません。
贈与税と相続税の有利不利の判定は、非常に複雑な要因が関係するので、詳しく知りたい方は税理士に相談することをお勧めします。
不動産の種類による生前贈与の向き・不向き
不動産を生前贈与した場合と相続した場合とでは、不動産取得税を含めた税負担で大きな違いが生じます。
その結果、相続対策で贈与を行ったのに、かえって金銭的な負担が増えてしまうといったことも起こりかねません。
ここでは、不動産の種類により明らかに生前贈与しない方がいいもの、あるいは生前贈与を検討してもいいものをご紹介します。
自宅を生前贈与してもメリットは少ない
所有している不動産が自宅だけの場合、生前贈与するメリットが大きいとはいえません。
そればかりか、生前贈与しない方がいいというケースも多いので、あわてて生前贈与しない方がいいでしょう。
所有する不動産が自宅だけの場合、生前贈与しない方がいいのは、自宅を贈与しても相続対策としての効果が薄いため、そして相続税では特例が適用されて税負担が軽減される可能性があるためです。
相続対策としての効果が薄い
不動産として自宅だけを所有している人の場合、相続財産の総額が基礎控除内に収まり、相続税が発生しない可能性があります。
また仮に基礎控除を上回ったとしても、それほど大きな相続税額にならないことが多いでしょう。
そのため、生前贈与して相続税額を減らす必要がほとんどないということも考えられるのです。
相続税の計算で特例が適用される
自宅を生前贈与しても特例はなく、原則的な計算方法で贈与税が発生します。
これに対して自宅を相続した場合、小規模宅地等の特例があるため、要件を満たせば土地の評価額が80％減額され相続税の金額はかなり少なくなります。
特例が適用されなければ発生する相続税が、特例の適用を受けることで発生しないこともあります。
そのため、自宅を生前贈与するメリットはあまりありません。
賃貸物件を生前贈与するのはメリットもある
第三者に賃貸して家賃や地代をもらっている不動産の場合は、生前贈与をすることでメリットを受けられることがあります。
それは、相続を待たずに家賃収入が子どもなど次の代に移転するためです。
賃貸物件の家賃収入は、その物件の所有者に帰属します。
生前贈与により所有権が子どもに移転すると、その物件の所有権だけでなく、家賃収入を受け取る権利も子どもに移転します。
そのため、贈与した時に発生する一時的な負担を考慮しても、長い目で見れば大きなメリットとなる可能性があります。
ただ、賃貸物件の土地については、相続の場合に最大50％の減額が適用される特例があります。
そのため、価額の大きな土地の場合は、贈与税と相続税で大きな税額の差になることが考えられます。
賃貸物件を贈与することが必ずメリットになるとはいえないので、必ず他の要因も考慮して生前贈与するかの判断をしましょう。
生前贈与はメリットもデメリットもある
不動産の生前贈与ではっきりいえるのは、自宅の土地や建物を生前贈与してもメリットはほぼないということだけです。
家賃収入が発生する賃貸物件であれば、生前贈与が大きなメリットになる場合もあります。
しかし、贈与税と相続税の金額に大きな差が生まれるので、生前贈与すべきかどうかはよく考えなければなりません。
贈与した場合と相続した場合の違いは、単に不動産取得税がかかるかどうか、あるいは贈与税と相続税の違いがあるかどうかだけで判断することはできません。
相続税であれば、他にどのような財産を持っているかが関係しますし、家賃収入を考慮する際には、どれくらいの所得があるのかも重要な要素となります。
簡単に有利不利の判断ができないので、ぜひ税理士などの専門家に相談してから生前贈与を実行するか検討しましょう。
まとめ
生前贈与すると相続税が少なくなることから、相続対策として贈与を実行する方がいます。
しかし、代わりに贈与税を支払ったり、不動産取得税を負担したりしていると、メリットはほぼないということもあります。
財産が移転する際には、贈与税か相続税のいずれかを負担するのが原則です。
土地が相続により移転する場合は、特例が適用される可能性があることを忘れずに、贈与するか相続を待つかの判断をしていきましょう。
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