不動産投資の利回りってどうやって計算するの？

不動産投資を始めようとして物件を選ぶ時、物件の情報の中に利回りが表記されていることがあります。
利回りが高いほど、多くの利益が見込まれると想像できるのですが、どのような計算をしているのか分からない方も多いでしょう。
そこで、不動産の利回りの計算をどのように行うのか、その計算方法を解説します。
利回りを正しく理解すれば、物件選びで失敗しない正しい選択ができるでしょう。

利回りとは

利回りとは、収益を得るために支出した金額に対する収益の額の割合です。

収益の額÷物件の額×100＝利回り（％）

不動産投資の場合、その物件を所有している限り収益が発生しますが、利回りを計算する際は1年間で区切って計算します。
不動産投資の収益となるのは家賃収入ですが、それ以外にも定期的に発生する収益があれば含めて計算します。
物件の額は当初の購入金額をいい、建物の計算で使われる減価償却費は、利回りの計算には無関係です。

不動産投資の利回り①表面利回り

不動産投資の物件を探していると、物件情報の中に利回りが表記されていることがあります。
この利回りは先ほどの計算式で求められた数値ですが、実は収益の計算方法によって、大きく2種類の利回りがあるので注意が必要です。

1つめは「表面利回り」と呼ばれるものです。
これは、収益の額を毎月の家賃そのものとして計算する方法です。
例えば「家賃　月10万円」となっていれば、1年間の収益は120万円となり、この額を物件の額で割れば利回りが計算できます。

表面利回りは計算が簡単です。
また、経費を考慮する必要がないため、実際に物件を保有していない人でも計算することができます。
そのため、新たに投資物件を購入しようとする人が、物件ごとの収益性を比較する時に用いられます。

一方、表面利回りは経費をまったく無視した数値のため、実際に投資した際の収益性を正確に表しているとはいえません。
経費の額によっては、表面利回りの数値は意味がないこともあります。
また表面利回りで数値の大小を比較しても、実質利回りでその大小が逆転することも考えられます。

不動産投資の利回り②実質利回り

2つめの利回りは、「実質利回り」と呼ばれます。
これは収益の額を「家賃収入−経費」として利回りを計算する方法です。

実質利回りは、経費の額を考慮に入れて利回りを計算するため、投資の実態に近い数値となります。
特に投資物件を選ぶ際には、実質利回りの高い物件ほど効率的な運用ができるといえます。

一方、実質利回りを計算するために経費の額を求めなければなりませんが、その金額をどこまで正確に求められるかが大きな問題です。
管理費や固定資産税などの金額は、自身で所有する物件でなければ正確には分かりません。
また想定外の経費が発生することもあるため、実質利回りの数値が予測どおりにならないこともあります。
実質利回りで比較する際は、どのような経費を考慮に入れるのか、そしてその金額についてどこまで正確性を求めるのか基準を設けて、できるだけ違いのないようにする必要があります。

利回りを利用するうえでの注意点

想定利回りと現行利回りは違う

物件ごとの利回りを比較する際に、表面利回りと実質利回りを混同しないことが大事なポイントですが、これ以外にも重要な注意点があります。
それは、物件情報に表記されている利回りは表面利回りにせよ実質利回りにせよ、いずれも想定利回りであるということです。

想定利回りとは、その名のとおり、不動産物件を所有した時に発生すると見込まれる収益をもとにした利回りです。
想定である以上、実際にそのとおりにはならないこともありますが、順調にいけばそれだけの利回りが見込まれます。

ただ、想定利回りを計算する際に用いる収益の額は、かなり甘めの数値であることは否めません。
常に満室で家賃収入が途絶えず、しかも回収のリスクがないという計算をしているからです。
より実態に近い数値を求めるのであれば、空室率などの数値を考慮したうえで、利回りを計算する必要がありますが、そのような計算をしていないのが普通なので、利回りが高いからといって鵜呑みにしてはいけません。

そもそも利回りが実現可能なものか

さらに注意すべき点として、利回りの数値が実現可能なものかどうかです。
想定収益の金額を高くすれば、想定利回りの数値も必然的に高くなります。
そうすると、「利回りが高い＝優良物件」ということで人気が高まることが考えられます。

しかし、想定利回りが高い場合は、想定されている家賃の金額が本当に実現可能なものかどうか、検討しなければなりません。
仮に周辺の家賃相場より高すぎる家賃が設定されている場合、想定どおりの家賃では入居者を確保できず、家賃を下げなければならないことも十分に考えられます。
想定利回りは高くても、実際の利回りを計算するとはるかに低い数値になるということもあるので、見た目の数値にだまされないよう、利回りの計算の中身をじっくり見直すようにしましょう。

まとめ

利回りは投資用の物件を選ぶ際に、収益性の指標として用いられており、利回りが高いほど収益性が高く、効率的な投資ができると考えられています。
しかし、想定利回りが高くても、そのとおりの収益が確保できなければ実際の利回りは大幅に低下してしまいます。
想定利回りとして表記されている数値はすべてがうまくいった場合のものですが、実際に不動産投資をして何事もなく順調に行くということはありません。
利回りの数値が本当に実現可能かを調べるとともに、それ以外の観点からも物件を比較するようにしましょう。