不動産取得税の計算方法を確認しておこう

土地や建物などの不動産を購入すると、不動産取得税という税金がかかることは知られています。
しかし、その税額がどのように計算され、いつ支払わなければならないのか、詳しく知っている人は少ないでしょう。
不動産取得税の税額の計算は不動産が所在する都道府県で行われるため、納税者自身や税理士などが計算に関わることはなく、ただ送られてきた納付書を使って税金を納めるのが当たり前になっていますが、不動産取得税の負担はかなり大きくなることもあるので、事前にその金額が分かれば安心できるはずです。
そこで、不動産取得税の金額の計算方法について解説します。

不動産取得税とは？

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した人に対して課される税金です。
基本的に例外なく、該当するすべての人に税金が課されるものであるため、税金には大義名分があるのが普通なのですが、不動産取得税については納得のいく説明を探すことはできませんでした。
もともとは大正時代に創設され、その後1950年のシャウプ勧告で一旦は廃止されたものの、1954年の税制改正で復活した、と総務省のホームページに書かれていました。

不動産を購入した時だけでなく、贈与された時も不動産取得税を支払わなければなりません。
不動産を取得した人は、その理由にかかわらず登記を行います。
その登記の情報をもとに各都道府県から納税者に対して納付書などが送られてくるので、不動産取得税を逃れることはできません。
なお、不動産取得税の納付先は都道府県であり、2022年は4,185億円の税収があったとのことです。

土地の不動産取得税の計算方法

原則

不動産取得税は、「不動産の評価額×4%」で計算されます。
ただし土地については、軽減税率として3%の税率で計算されることとなっています。

なお、土地の評価額は固定資産税の課税標準額のことなので、固定資産税の課税明細書があれば確認することもできます。
ただ、不動産を取得した人の多くは前年の固定資産税の書類を持っていないため、実際は事前に税額を計算することは難しいかもしれません。

特例

住宅用地として土地を取得した場合、不動産取得税が軽減される特例が設けられています。
この特例は、「住宅用地特例」と呼ばれています。
住宅用地特例の概要は以下のとおりです。

次の①②のいずれか高い方の金額を土地の税額から控除します。

①150万円×税率
②土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸あたり200㎡が上限）×税率

①については単純に税率をかければよく、土地の場合は150万円×3%＝45,000円となります。
②の金額は少し分かりにくいので、実際の数字を使って説明していきます。

このケースで算式に当てはめて計算すると、控除額は以下のようになります。

①150万円×3%=45,000円
②20万円×100㎡×2×3%=120万円
①45,000円<②120万円であるため、控除額は120万円

このケースでは、控除額を差し引く前の土地に対する不動産取得税は20万円×180㎡×3%=108万円となります。
そのため控除額の方が大きくなり、住宅用地に対する不動産取得税はゼロとなります。

実際、マイホームを購入した場合に、土地に対する不動産取得税がゼロになることは多くあります。
なお、不動産取得税のルールは各都道府県によって定められているので、詳細な特例の内容は、その不動産が所在する都道府県で確認しておきましょう。

家屋の不動産取得税の計算方法

原則

家屋に対する不動産取得税の金額は、「家屋の評価額×4%」で計算されます。
なお、家屋が住宅の場合は軽減税率が適用され、原則4%の税率が3%に軽減されます。

家屋の評価額とは、家屋に対する固定資産税の課税標準額のことです。
新たに建築された家屋の場合、固定資産税の課税標準額を前もって知ることはできません。
そのため、不動産取得税の通知書が届いてはじめて、不動産取得税がいくらかを知ることになるでしょう。

特例

家屋のうち新築住宅に対する不動産取得税については、不動産取得税が軽減されます。
この特例は、「新築住宅特例」と呼ばれるものです。
新築住宅特例の概要は、以下のようになっています。

家屋の評価額から1,200万円を控除します。

ただし、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であることが必要
（一戸建て以外の住宅で貸家の用に供する場合は、40㎡以上240㎡以下）

新築住宅特例の内容は、住宅用地特例に比べるとかなり分かりやすいものとなっています。
ただ、住宅の評価額がどれくらいになるのか分からないため、この特例が適用された後にどれくらいの税額になるか見当がつかないという方がほとんどでしょう。
総務省のホームページによれば、東京都の平均的な一戸建て住宅の2023年の評価額は1,083万円、床面積は100.7㎡ということなので、一般的な住宅の場合、家屋の不動産取得税はかからないということになります。

マイホームに対する不動産取得税はそれほど大きな金額にはならない

マイホームを購入すると、住宅そのものはローンを利用することになるので、それほど支払いに対する不安はないかもしれません。
しかし、登記などの支払いは現金で行うほか、新生活に必要な家電や家具などの購入にはまとまったお金が必要になります。
不動産取得税が発生する場合、その支払いはマイホームの購入後半年ほど経過した後になるため、多くのお金を使った後さらに多額の支出となることも考えられるのです。

ただ、マイホームを購入した人は、その不動産を取得したことで経済的な利益を得られるわけではありません。
そこで、不動産取得税がかからない、あるいは発生しても多額にならないような特例が設けられています。
マイホームを購入すると不動産取得税がかかることには違いありませんが、実際には不動産取得税が発生しないことも多いと覚えておくといいでしょう。

まとめ

不動産取得税は不動産を取得した時に必ず発生するものであり、原則どおりに考えると、その税額はかなり大きな金額になります。
ただ、住宅を購入した場合には土地にも家屋にも特例が設けられており、実際の負担は大幅に軽減されます。
ただ、特例を使っても引ききれない税額があれば、その分の不動産取得税はかかってしまいます。
マイホームの購入を検討している方は、そのマイホームが持て余すようなもので、余計な税金がかかってしまうようなものでないか、冷静に確認しておくといいでしょう。