マイホームの50年ローンはありかなしか？

住宅ローンの返済期間は最長でも35年というのが、これまでの常識でした。
しかし、最近では35年を超える期間でもローンを組むことができるようになり、実際に40年や50年というローンを組む人もいます。
ところで、住宅ローンの返済期間を長くすると、どのような影響が考えられるのでしょうか。
住宅ローンを利用する人にとっては、必ずしも良いことばかりではないので、その注意点を理解しておきましょう。

50年ローンが選べる金融機関は増えている

返済期間50年の住宅ローンは、古くからあったわけではありません。
ただ、「フラット35」として知られている住宅金融支援機構では2009年から「フラット50」という商品の取り扱いを開始しており、最長50年の返済期間となる住宅ローンの選択肢は意外に古くからあるということができます。

民間の金融機関が本格的に50年ローンの取り扱いを始めたのは2010年代に入ってからのこととされますが、あまり積極的に選ばれる状況にはなかったといえます。
しかし、土地も建物も価格が上昇傾向にあり、特に東京近郊ではマンションの高騰などもみられるようになる中で、現実的な支払い方法として50年ローンが選択されるようになってきました。
50年ローンを取り扱う金融機関は、増加傾向にあるということができます。

50年ローンにするメリット

月々の支払いを抑えられる

住宅ローンの返済期間を50年にする最大のメリットは、月々の返済額を低く抑えられることです。
例えば5,000万円のローンを組んで35年で返済した場合と50年で返済した場合（ともに金利1%、元利均等返済とします）では、月々の返済額は以下のようになります。

返済期間	月々の返済額
35年	約141,000円
50年	約105,000円

返済期間が35年から15年間のびたことで、月々の返済額が35,000円以上減少しました。
毎月14万円もの返済はできない方でも、10万円を超える程度であれば何とかなるかもしれません。

また、返済期間を長くして月々の返済額を減らせば、その分借入総額を増やすことができます。
例えば月々の返済額を10万円程度にしたいと考えた場合、返済期間が50年であれば5,000万円程度の借り入れも可能ですが、返済期間35年の場合は3,500万円程度となるため、物件の選択肢は狭まってしまいます。

団信（団体信用生命保険）を長く利用できる

住宅ローンを利用する場合、ほとんどの人が団信への加入を強制されます。
団信に加入すると、住宅ローンの返済中に亡くなったり高度障害となった場合に、その後のローン返済が免除されます。
金融機関によっては、特約のように必要な保障を付加することもできます。

団信に加入する際には、保険料に相当する負担が発生します。
保障内容がより手厚い団信に加入すれば、その分負担も大きくなりますが、一般的な死亡保険と比較すると少額で済むことが多くなっています。
これは、団信の保険料に相当する金額は住宅ローンの金利に一定率を上乗せすることによって計算されるので、生命保険の支払保険料の計算とは根本的に計算方法が違うためです。

ただ、団信に加入できるのは住宅ローンの残高がある期間だけなので、返済期間が長くなるほどお得な保障を受けられるということになります。

50年ローンにするデメリット

支払総額が増えてしまう

住宅ローンの返済期間が長くなるということは、利子を支払う期間が長くなることを意味します。
返済金額には元金と利子が含まれており、元金として支払う金額は返済期間の長短で変わることはありません。
しかし、利子として支払う金額は、返済期間が長くなるほど増えてしまいます。

元金より利子の金額の方が少ないので、それほど影響はないと思っている方もいるかもしれません。
しかし、返済期間が35年から50年に延びると、その支払総額は大きく変わります。

返済期間	支払総額（利子の金額）
35年	約5,920万円（約920万円）
50年	約6,350万円（約1,350万円）

35年とした場合、利子として支払う金額は920万円ほどなのに対して、50年とした場合は1,350万円となります。
利子の総額は1.5倍ほどの金額になる結果、支払総額も400万円以上増加してしまいます。

金利が高くなる

50年ローンは、ローンの貸し付けを行う金融機関にとっても、返済がストップしてしまうリスクが大きくなります。
そのため、返済期間が35年以内となる場合より適用される金利が高くなることが多くなります。

適用される住宅ローンの金利は借りる人によって異なるため、同じ借入金額や返済期間であっても、必ずしも一律ではありません。
ただ、金融機関のホームページを見ると、返済期間が35年を超える場合には、金利が高くなることを明記しているところが数多くあります。

auじぶん銀行　　　 0.1%上乗せ
住信SBIネット銀行　0.07〜0.15%上乗せ

ホームページなどに明記されていなくても、金利が高くなる金融機関がほとんどだと思われます。
返済期間が長くなることに加えて、高い金利が適用されることで、支払利子の金額はより一層増えてしまうのです。

まとまった収入があるうちに返済が終了しない

住宅ローンは、自宅を購入した場合だけに使えるため、その返済は給与などの収入から行う必要があります。
そのため、月々の給与で確実に返済できるように、できるだけ若いうちに住宅ローンを組み、できるだけ短い返済期間で完済してしまうのが理想といえます。

しかし、住宅ローンの返済期間が長くなると、完済する頃には80歳を超えてしまい、収入は年金だけになってしまうことも考えられます。
年金を返済に使ってしまうと、生活費が不足してしまうため、老後の生活設計が成り立たないという事態に陥ってしまうこともあります。

売却してもローンが残る可能性が高まる

ライフスタイルが変化した場合や、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合などに、マイホームを売却することがあります。
マイホームを売却して得た収入で住宅ローンを返済すれば、それ以上の負担が生じることはありません。

しかし、住宅ローンの返済期間が長くなるほど、返済による元金の減少幅はより緩やかになり、なかなか借金が減らない状態になります。
そのため、住宅ローンの返済が始まってからしばらくは、マイホームを売却してもその売却代金でローンを完済できない可能性が高くなります。
その結果、前の家のローンに加えて新居のローンも返済しなければならないことがあります。

50年ローンを選ぶ場合の注意点

50年ローンにすることにはメリットもデメリットもありますが、デメリットはライフプランにかなり大きな影響を与えるものであることが分かります。
しかし、ローンの返済金額を考えると、リスクがあっても50年ローンを選びたいという人もいるでしょう。
そこで、返済期間を50年にする場合、どのような点に注意すべきか確認しておきます。

定年退職後も返済できる見込みはあるか

50年ローンを選択すると、定年退職した後も住宅ローンの返済が継続することになります。
そこで、給与がなくなった後でも住宅ローンを返済できるのか、考えてみましょう。

定年退職する年齢は、この先どうなるか分かりません。
現在の企業での雇用状況を見ると、60歳を過ぎても雇用が延長されることが多く、以前のように60歳を過ぎたらリタイアしていたのとは状況が異なります。
しかし、60歳を過ぎると働いている人の給与は大幅に減少することが多く、定年の年齢が延びたからといって収入が大きく増加したとはいえません。

今後70歳、75歳という年齢まで働ける環境は整えられる可能性があります。
しかし、働く環境はあっても、収入は現役世代より大きく減少するものと考える必要があります。
そのうえで、住宅ローンの返済に問題がないか考えるようにしましょう。

住宅ローンの金利はどのような条件か

住宅ローンを利用する際に特に注意しなければならないのは、返済期間と金利です。
返済期間が長いほど支払総額が大きくなりますが、50年ローンの場合、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなっていることが多いので、その支払総額はさらに大きくなります。
また返済期間が長いほど、金利上昇のリスクは大きくなります。

住宅ローンの場合、借り入れ金額が大きいうえに元金がなかなか減らないため、金利のわずかな違いでも支払総額には大きく影響します。
一方、返済期間が長いので、変動金利にした場合に今後金利がどのような動きをするのか、予測することは難しいでしょう。
さらに、固定金利にすれば変動金利より高い利率が適用され、負担はより大きくなると考えられます。
金利上昇のリスクをとっても現在の支払いを少なくするのか、あるいは長期的な安定をとるのか、よく考えて選択する必要があります。

そもそもそれだけの借入金額が必要なのか

50年ローンを選択する人は、35年では返済が難しいので50年で返済するという方が多いでしょう。
しかし、50年ローンにすることはリスクが大きく、また支払総額の面でも大きな損になってしまうと考えられます。

そこで、本当に50年ローンにしなければならないほどの借入金額が必要なのか、もう一度考えてみましょう。
借入金額を下げることができれば、返済期間を短くすることができるかもしれません。
借入金額を下げるのは難しいと思うかもしれませんが、物件の場所や大きさなどが変われば金額も大きく変わるので、様々な選択肢を検討する必要があります。

まとめ

返済期間50年の住宅ローンを実際に利用する方は、まだ少数だと思われます。
しかし、物価高騰に対して賃金の伸びが鈍い状況では、今後50年ローンを利用する人が増えてもおかしくないといえます。
50年ローンにはメリットもありますが、それ以上にデメリットもあるため、利用にあたっては慎重になる必要があります。
様々な観点から50年ローンの利用について検討し、後悔することのないようにしましょう。