マイホーム購入にあたって頭金をいくらにするか？

マイホームを購入する時には、頭金として購入代金の一部を支払うのが一般的です。
ただ、頭金がどのような役割を持ち、どれくらいの金額になるのかを理解している人は少ないかもしれません。
そこで、頭金とはどのようなものなのか、そしてどれくらい準備するといいのかを解説します。
また頭金を貯めるのは大変ですが、その貯め方についてもご紹介します。

そもそも頭金って何？

マイホームを購入する時に、ほとんどの人は住宅ローンを利用します。
ただ、購入代金の全額を住宅ローンのみで支払うのではなく、代金の一部を頭金として支払う方が多いでしょう。

頭金とは、購入しようとしている商品の代金のうち、一部を先に支払うものです。
頭金自体に法律上の効力はなく、支払うかどうかは当事者どうしの合意により自由に決められます。
どのような契約でも、頭金を支払わなければ成立しないといったことはなく、頭金がゼロでも契約は有効に成立します。

頭金と手付金の違い

頭金と支払う時期や金額が似ているものとして、手付金があります。
そもそも頭金と手付金はまったく同じものと思っている方もいるかもしれません。
しかし、頭金と手付金はまったく異なるものです。

手付金とは、おもに不動産の売買を行う際に、買主が売主に対して支払う金額のことです。
売買契約を交わす時に、買主は必ず手付金を支払うこととされており、その義務から免れることはできません。

支払った手付金は、契約が成立すれば売買代金に充当されますが、それまでは売主が預かっている状態です。
仮に買主の都合で契約が履行されなかった場合には、手付金は買主には戻ってきません。
また売主の都合で契約が履行されなかった場合には、売主は手付金を返還するだけでなく、同額を買主に支払わなければならなくなります。

これに対して、頭金はすでに成立した売買契約の代金として支払うものであり、契約を成立させるために支払うものではありません。
仮に契約が何らかの理由で履行されなかったとしても、よほどの事情がない限り、支払った頭金が戻ってくることはありません。

どれくらいの頭金を準備しているのか？

頭金を支払うことに法的な強制力はないので、どれくらい頭金を支払ったらいいのか分からないと考えるでしょう。
そこで国土交通省が住宅の購入等について調査した統計から、どのようにマイホームを購入しているかを見てみましょう。
ここでご紹介するのは、「令和5年度住宅市場動向調査報告書」のデータです。

この統計では、マイホームの購入資金の平均額と、購入資金に占める自己資金の金額が明らかにされています。
土地を購入した新築世帯について、一次取得者（初めて購入した人）における住宅の種類ごとの金額は以下のようになります。

	購入資金	自己資金	自己資金比率
注文住宅	5,527万円	1,080万円	19.5%
分譲戸建住宅	4,183万円	1,023万円	24.5%
分譲集合住宅	4,527万円	1,857万円	41.0%
既存（中古）戸建住宅	2,871万円	1,164万円	40.5%
既存（中古）集合住宅	2,648万円	1,132万円	42.7%

マイホームの購入資金は新築住宅の場合、最低でも4,000万円超という金額になることが分かります。
分譲住宅については三大都市圏の調査結果となっているため、地方ではもう少し低い金額になる可能性もありますが、原材料や人件費は年々上昇傾向にあるため、調査時点よりさらに高くなっているとも考えられます。

自己資金、つまり頭金として支払う金額は、マイホームの種類によって大きく異なることが分かります。
最も金額が大きいのは「分譲集合住宅」であり、2,000万円弱、自己資金比率は40%超となっています。
一方、新築住宅のうち「注文住宅」と「分譲戸建住宅」は自己資金の額に大きな違いはなく、およそ1,000万円となっています。

「分譲集合住宅」で自己資金の額が大きくなっているのは、1人あたりの自己資金が大きいだけでなく、住宅ローンを利用しない人の割合が他より大きいことが影響していると考えられます。
この報告書では住宅ローンの有無について明らかにしていますが、住宅ローンがないと回答した人は「分譲集合住宅」では23.4%、「注文住宅（新築）」では12.6%、「分譲戸建住宅」では10.5%となっています。
この中には住宅ローンをすでに完済した人も含まれており、すべてが住宅ローンを利用しなかったわけではありませんが、住宅ローンを利用せず自己資金のみで購入する人が最も多いのは、「分譲集合住宅」だと考えられます。

頭金を増やしても得にはならない

新築住宅を購入する人の場合、平均すると20%程度の頭金を準備していることが分かりました。
このような結果を見ると、ある程度の頭金を準備しないとマイホームは買えないと思うかもしれません。
しかし実際には、頭金を多く支払っても得になるとはいえないのです。

住宅ローンの借入金額と月々の返済額

以下のような条件で住宅ローンを利用したとします。
・借入金額3,000万円
・全期間を10/11現在の三井住友銀行変動金利適用利率0.625%で計算
・元利金等返済
・返済期間35年
・ボーナスでの返済なし

この条件により住宅ローンを利用した場合、借入金額と返済額は以下のようになります。

借入金額	月々の返済額
3,000万円	80,000円
3,500万円	93,000円
4,000万円	106,000円
4,500万円	119,000円
5,000万円	133,000円

この条件では、借入金額が500万円増加すると、月々の返済額は約13,000円増加することが分かります。
ただし変動金利なので、この先金利が上昇すると、適用される金利も上がっていきます。
現時点では金利がどこまで上昇するか予測することはできないので、この計算には金利上昇の影響は加味されていません。

頭金を払わずに運用資金にするのもアリ

マイホームを購入した際に頭金として支払ってしまえば、借入金額は少なく済む一方で、手元の現金は大幅に減少します。
手元の現金が減ってしまうと、株式などを購入して資産運用することができないので、資金を増やすことは難しくなります。
そこで、頭金の金額を少なくして手元の現金を残しておき、その資金の一部を運用に回す方法もあります。
そこで、預金が2,000万円ある人が5,000万円の新居を購入して頭金を1,500万円支払った場合と、頭金を500万円支払った場合とで比較してみます。

頭金を1,500万円、住宅ローンを3,500万円にした場合

頭金を支払った後の預金残高は500万円で、しばらくは運用に回すのを見合わせたとします。
住宅ローンの金額は最小限に抑えることができたため、毎月の返済額は約93,000円となり、1年間の返済額は約1,116,000円になります。

頭金を500万円、住宅ローンを4,500万円にした場合

頭金を支払った後も預金口座には1,500万円が残るので、そのうち1,000万円で配当利回りの高い個別株を中心に購入したとします。
配当利回りが4%とすると、1,000万円程度の購入資金に対して、毎年40万円程度の配当収入を得られます。
一方、住宅ローンの返済は大きくなるため、毎月の返済額は約119,000円となり、1年間の返済額は約1,428,000円になります。

頭金の違いによる収支の違い

	1年間の返済額	1年間の運用益	差引収支
借入額3,500万円の場合	△1,116,000円	0円	△1,116,000円
借入額4,500万円の場合	△1,428,000円	＋40万円	△1,028,000円

現金の使い方によって、住宅ローンを返済する期間の収支にも大きく影響します。
頭金を大きくした方が、住宅ローンの金額が少なく済み、心情的には安心感が得られるでしょう。
しかし、頭金をあえて少なくし残した現金で運用した方が、収支面でメリットがあります。

今回の試算では、1年あたり88,000円の差が出る計算となりました。
仮にこの条件が35年続いたとするとトータルで88,000円×35年＝308万円の違いになります。

条件面の変化に注意

先ほど紹介した試算の中には、多くの不確定要因が含まれています。
住宅ローンに関しては、変動金利を選択した場合、適用される利率が変わる可能性があります。
しかも、現在の経済状況を考えると、金利が下がる可能性はきわめて少なく、逆に上昇する可能性が高くなっています。
金利が高くなると、その分返済の負担が大きくなります。
また借入金額が大きいほど、金利上昇による返済額増加の影響はより大きいので、注意が必要です。

	借入額3,500万円	借入額4,500万円	借入額の違いによる差額
利率1.65%の場合	約1,317,000円	約1,693,000円	約376,000円
利率2%の場合	約1,390,000円	約1,790,000円	約400,000円

資産運用に関しては、その運用益は保証されたものではない点に注意が必要です。
先ほどの試算では配当利回りを4%としましたが、実際に4%の配当利回りで運用を継続できるとは限りません。
企業業績によっては配当がゼロになることもあるので、どのような株式を購入するかをよく考えなければなりません。
一方、長期にわたって株式を保有していると、その株価が上昇して売却益が得られることもありますし、逆に株価が下落して売却損が発生することもあります。
不確定要因が多いので、運用を行う際は常に株価や配当金額をチェックするようにしましょう。

頭金を貯める方法

頭金を支払うか、あるいは資産運用を行うかにかかわらず、マイホームを購入する際には現金が必要です。
そこで、頭金をどのように貯めるかを考えなければなりません。

おすすめはNISAのつみたて投資枠を利用することです。
毎月一定の金額を自動的に積立投資に振り替えられるので、購入時の手間はかかりません。
また、積立投資であれば日々の株価の変動によるリスクも低減できます。
さらに、NISAで管理している商品を一部売却して、頭金として必要な金額を確保することができますし、残った商品の運用を継続することもできます。

頭金の確保と、住宅ローン返済開始後の資産運用の2つの目的を達成できるので、これまでNISAを利用していない人も、NISAを利用することを検討していきましょう。

まとめ

マイホームを購入する時に、頭金をできるだけ多く支払いたいと考えるでしょう。
ただ、手持ちの現金を頭金として支払うのではなく、運用に回すことで結果的に得になることがあります。
想定される住宅ローンの利率や配当利回りなどから、頭金をいくらにするかを考えていきましょう。